擅自转让夫妻共有房产受让人非善意买卖合同无效

私自转让伉俪共有房产 受让人非善意生意合同无效 案例]吴老师与丁密斯系伉俪，婚后配合购买浦东新区浦东大道651弄4号304室，产权人挂号为丁密斯一人。

    

2007年8月16日，丁密斯作为出售人，姜密斯,丁密斯本身作为买受人签署系争衡宇的《上海市房地产生意合同》，丁密斯除代表本身在合同上署名外，还作为被告姜密斯的署理人在合同上署名，依据该合同，系争衡宇的权力挂号为姜密斯,丁密斯配合共有。

    

2008年5月，吴老师向法院告状，要求确认丁密斯,姜密斯之间衡宇生意合同无效，并确认本身对系争衡宇享有共有权。

    

丁密斯称，2007年8月为了将其侄子户籍迁入系争衡宇，才以生意的情势将被告姜密斯的名字加到系争衡宇权力人之列。

    

姜密斯则辩称，本身老房动迁时，曾快要人民币11万元的动迁款交丁密斯购房，丁密斯在购置系争衡宇时未将本身列为产权人，为此一直向丁密斯提出贰言，在本身的对峙下，2007年8月丁密斯才将本身的名字写入产权证。

    

生意两边不是恶意串通，差别意吴老师的诉讼请求。

    

法院经审理认为，丁密斯将系争衡宇出售，未经原告吴老师赞成，属私自处分。

    

丁密斯代姜密斯签订系争衡宇生意合同的举动虽获得姜密斯的过后追认，但该合同其时现实上是被告丁密斯本身与本身签署的。

    

姜密斯认为其属于善意取得，依据不足。

    

丁密斯虽承认姜密斯有动迁款在本身处，但对该款的用途未予确认，不能据此表白是用于购置本案系争衡宇。

    

遂讯断认定衡宇生意合同无效，并支撑了吴老师的所有请求。

    

[为你辩护网点评]在配合共有关系存续时代，部门共有人私自处分共有产业的，一般认定无效，但第三人善意,有偿取得该项产业的，应维护第三人的正当权益，对于其他共有人的丧失，由私自处分共有产业的人补偿。

    

本案的争议核心在于被告姜密斯是否属于善意取得衡宇产权。

    

一般来说认定善意首要有两个方面，第一对于出售衡宇属于共有衡宇的事实是否明知，第二是否现实付出购置衡宇的对价。

    

姜密斯对于系争衡宇为吴老师和丁密斯婚后配合房产是明知的，而有丁密斯保管的11万元动迁款并未明确用于购置系争衡宇，因此法院无法认定其购置衡宇的主观善意。

    

非善意第三人购置共有衡宇，生意合同显然是无效的。

    

[法令链接]上海市高级人民法院《关于审理"二手房”生意案件若干问题的解答》2 ,未经衡宇配合共有人赞成，出卖人对外签署的 " 二手房 ” 生意合同，效力若何认定？答： 审讯实践中，常常碰到衡宇共有人以其他共有人私自处分共有产业为由，主张其他共有人对外签署的 " 二手房 ” 生意合同无效。

    

对此问题，应区别差别的景象别离处置惩罚。

    

一是衡宇出售时，权力挂号仅为出卖人一人的，基于不动产的公示,公信原则，买受人有来由信赖出卖人系衡宇的完全权力人，其与出卖人之间签署的生意合同，应认定为有用；但若有证据证实买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人好处的除外。

    

二是衡宇出售时，权力挂号为数人的，基于部门配合共有人不得私自处分共有产业的法令规定，在其他权力人过后不予追认的环境下，应认定生意合同无效；但买受人有来由信赖出卖人有署理权，切合表见署理组成要件的，应确认生意合同有用。