签商品房买卖合同留意事项

      在签订商品房买卖合同时，由于买卖双方在专业知识上信息不合错误称，有时买方并非出于本意或者不知道如何掌握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

     购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读，理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部分入行咨询。

     就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。

     商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部门成。

     应在合同中商定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

     目前交付房屋时，去去建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。

     为避免此种对买房人不利的情况泛起，合同中有必要商定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，好比： 2％，并商定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些用度，不退房如何承担违约责任等。

     另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同商定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则等于否超过3%处理。

     （2）关于价格，收费，付款额的条款。

     价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种分歧理用度。

     济南房地产律师济南建筑工程律师在付款方式条款中，应明确，具体划定付款方式，如缴纳定金的时间，数额，分期付款的步骤，时间，数额等。

     可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，假如不能通过的话，买方可以取消合同，全数取归定金。

     建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加进此条款，达到留给自己一个寒静期的效果。

     （3）关于房屋质量的条款。

     购房者在签合同时一定要具体地把质量要求写入合同。

     如： 卧室，厨房，卫生间的装修尺度，等级；建材配备清单，等级；屋内设备清单；水，电，气，管线通畅；门，窗，家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。

     合同中还可以划定房屋的保质期，附属设备保持期等。

     双方合同中表述为"大理石地面，花岗石外墙与入口洁具，厨具”，而实际进住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而入口洁具，厨具实际上是海内产品，只是贴上外国商标。

     在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，由于当初在签合同时并未讲明一定要自然大理石。

     而入口洁具是合资厂出产，确是外国品牌，也符合商定。

     当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。

     对这种装修条款商定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格局条款按《合同法》有关划定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

     有些购房人以为，商品房竣工后已经由政府主管部分组织的竣工验收，验收合格后才答应交付使用，因此商品房不应当泛起质量题目。

     而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用仿单》，这两书已对商品房质量的细节作了划定，因此也就没有必要在合同中商定商品房的质量题目。

     但事实并非如斯。

     商品房竣工验收是以抽查的方式入行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量尺度和购房人所但愿的质量要求也可能有差距。

     至于《住宅质量保证书》和《住宅使用仿单》关于房屋质量的划定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中商定房屋的质量题目。

     对墙体，地面，顶棚平直度，顶棚，厨房，卫生间防水情况，表面裂痕等入行必要商定。

     （4）关于售后物业治理的条款。

     这是购房人在签合同时轻易忽略的内容，要留意防止物业治理公司变更物业费。

     自2001年6月1日起施行的《商品房销售治理办法》第十三条划定： "商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业治理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业治理企业订立有关物业治理的协议。

     "但是，在实际签约时，良多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业治理协议。

     对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。

     （5）关于履行合同的期限和方法的条款。

     应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期，金额和方法。

     例如交付房价款，是一次付清，仍是分期付清。

     （6）关于产权登记的条款。

     由双方依划定的日期会同办理，或委托代办署理人办理。

     在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面讲演，以及缴纳的税单。

     按照《商品房销售治理办法》的划定，商定办理产权证的期限应为60日。

     但是，实际签约时，出卖人去去将此期限延长，通常有90日，180日等等。

     买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限商定为60日，不宜太长。

     假如此期限时间过长，如： 365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了典质担保，短期内不能解除典质，对买受人采用公积金贷款和绝快取得房产证有很大影响。

     （7）关于税费负担的条款。

     房屋买卖中应缴纳的一切捐税，用度，应按法律划定，各自承担，并明确载进合同。

     （8）关于违约责任的条款。

     包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。

     房产销售合同有关违约责任的条款一般都有"销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。

     根据我国《民法通则》第一百五十三条划定，"不可抗力”，是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震，火灾，战役等。

     依照此划定，房产买卖合同中设定有关了延伸，扩张。

     但售房方不能把发铺商自己的过错，如： 对市场判定不正确投资失误，项目设计不周密修改方案等因素回之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响，上级行为，政府行为等因素回之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。

     因此签订合同时，应特别留意"不可抗力”在合同中是如何界定的。

     现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般商定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。

     这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相称，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取进步该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。

     （9）关于不可抗拒力。

     签订合同时，留意"不可抗力”在合同中是如何界定的。

     "不可抗力”指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况（仅指天然灾难，不包括政府行为或社会异常事件）。

     任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。

     并应商定一个告知期限。

     出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意： 非出卖人原因，有关部分延迟发出有关批准文件的；施工中碰到异常恶劣天色，重大技术题目不能及时解决的。

     （10）增补协议别嫌烦《商品房买卖合同》增补协议内容一般包括付款方式，房屋平面图，公共面积与公用房屋分摊面积说明，装修尺度，迟延交房特殊原因的说明，公建配套举措措施以及花园绿地的权属，物业治理等。

     建议购房者在签约时一定不要局限于格局条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对漏掉的事项要加以增补。

     买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所商定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的正当权益。

     买受人绝可能要求开发商提供电气，供水，供热以及其他线路和装修的平面图。

     这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

     房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。

     因为刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际商定的并不一致，并且存在很多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，但愿泛博消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向，尺寸，比例等详细细节是否在图中标明。

     避免商住混用引发纠纷。

     跟着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中商定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为贸易用房出卖，否则承担违约责任。

     商定"五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收存案表》作为房屋交付的前提。

     交房时出示实测面积。

     从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的上风，在履行合同的过程中不做出太多让步。

     至于市场需求少或积存商品房，因存在这样那样的题目，卖方宁死也不肯让步。

     从司法的角度望，房地产市场刚刚形成并高速发铺，立法者，治理者从观念上和实际操纵上都不能适应房地产市场快速发铺的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和治理相对于房地工业的快速发铺来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。

     那么在这种买方显著处于弱势及不利的情况下，怎么能绝最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方礼聘律师匡助签订购房合同的，在就合同条款入行协商，谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个态度，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同正当权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。

     在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个屋子，你也要沉着，不要等闲抛却律师为你提出的谈判前提，要知道良多谈判不是一挥而就的，要有各自争取的过程。

     总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，绝可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利，义务对等的商品房买卖合同。

     （11）签字盖章祝圆满北京已泛起了统一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同是泛起三个版本的合同原因。

     坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空缺。

     建议在合同上由加盖骑缝章，过页章，个人买主过页签字。

     签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。

     但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才往盖章。

     开发商这样做有良多理由，好比开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必需将谈好的合同送到开发商那里往盖章；还有的是开发商的公章回某个人掌管，为了进步开发商自己的效率或自己利便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来往盖章。

     卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，好比开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空缺处增加对自己有利的内容，对事先谈好的增补协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。

     为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空缺处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空缺处表述出来，以防被改动。

     最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严厉性的尊重。